Санкт-Петербург - планируются новые зоны для застройки
Санкт-Петербург пересматривает подход к комплексному развитию территорий (КРТ), исключая треть ранее установленных зон из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Это решение, закрепленное в новом проекте документа, сокращает число таких зон с 18 до 11, преимущественно за счет полного удаления некоторых участков или корректировки их границ. Для собственников недвижимости это открывает возможности запуска девелоперских проектов без необходимости соблюдения строгих требований КРТ, что может ускорить освоение земель, но вместе с тем ставит вопросы о сохранении принципов комплексного подхода к городскому планированию.
Концепция КРТ, введенная в федеральное законодательство в 2016 году как КУРТ (комплексное и устойчивое pазвитие территорий), изначально задумывалась для упрощения реализации масштабных проектов, особенно на сложных участках — с множеством правообладателей, ветхой застройкой или отсутствием инфраструктуры. В Петербурге зоны КРТ были впервые обозначены в 2017 году, однако за семь лет ни один проект в этих границах так и не стартовал. Как отмечает городской комитет по градостроительству и архитектуре, даже подготовительные этапы остались на бумаге, несмотря на формальную готовность нормативной базы с осени 2021 года. Причины этого — длительные согласования между федеральными и местными властями, а также отсутствие четких механизмов взаимодействия с инвесторами.
Исключение зон КРТ из ПЗЗ может стать импульсом для девелоперов, уставших ждать реализации масштабных инициатив. Владельцы участков, более не связанные обязательствами по комплексному развитию, смогут быстрее приступить к строительству жилья или коммерческих объектов, минуя процедуры, предусмотренные для КРТ. Однако эксперты опасаются, что это приведет к точечной застройке, игнорирующей необходимость создания социальной инфраструктуры, транспортной доступности и благоустройства. Например, проекты в бывших промзонах или на окраинах рискуют превратиться в «спальные районы» без школ, поликлиник и парковок, усугубляя дисбаланс в развитии городской среды.
С другой стороны, сама идея КРТ в Петербурге долгое время оставалась декларативной. Даже в сохраняемых 11 зонах нет гарантий, что застройщики будут учитывать требования по комплексности — опыт прошлых лет показывает, что юридические и финансовые барьеры остаются высокими. Кроме того, федеральное законодательство до сих пор не предлагает четких стимулов для инвесторов, готовых вкладываться в инфраструктурные проекты, что делает КРТ менее привлекательным по сравнению с традиционной точечной застройкой.
Преимущества нововведений — упрощение процедур для девелоперов, рост предложения на рынке недвижимости и потенциальное оживление инвестиционной активности. Риски включают фрагментацию городского пространства, снижение качества среды из-за отсутствия синхронизации между застройкой и инфраструктурой, а также утрату исторического шанса на реновацию проблемных территорий, таких как кварталы ветхого жилья или заброшенные промзоны. Городские власти, впрочем, подчеркивают, что пересмотр зон КРТ — часть гибкой градостроительной политики, которая должна адаптироваться к реальным экономическим условиям и запросам рынка. Время покажет, сможет ли Петербург найти баланс между скоростью освоения земель и устойчивым развитием, или исключение КРТ станет еще одним шагом в сторону утраченных возможностей.