Рассрочка при покупке жилья , риски
В 2025 году рассрочка заняла весомую долю на рынке первичного жилья в России: по данным Центробанка, на неё приходится около 40% всех сделок в новостройках, а совокупный объем накопленной задолженности уже достиг одного триллиона рублей. Это беспрецедентные цифры, указывающие на смену поведенческой модели покупателей — многие граждане всё чаще предпочитают рассрочку ипотеке, несмотря на отсутствие полноценной правовой и финансовой защиты.
Центральный банк обратил на эту тенденцию пристальное внимание и выступил с рекомендациями для банков: при оценке девелоперских проектов учитывать уровень риска, связанный с высокой долей сделок в рассрочку. Причина беспокойства проста — в отличие от ипотеки, при которой у банка есть залог в виде жилья и чёткие механизмы взыскания, рассрочка не предполагает такой же защищённости. Покупатель может отказаться от дальнейших выплат, не суметь исполнять обязательства, а девелопер — остаться без денег на следующую фазу строительства.
На первый взгляд, рассрочка выглядит как удобный способ приобретения жилья без необходимости одобрения кредита, без высокой процентной ставки, иногда без первоначального взноса, как это часто бывает в ипотеке. Однако под этой внешней доступностью скрываются значительные риски: отсутствует защита покупателя, если объект не будет достроен; девелоперы используют деньги покупателей для финансирования строительства, а при массовом отказе от выплат может остановиться весь проект. Это создаёт системные риски не только для компаний-застройщиков, но и для банков, особенно если проект финансируется с привлечением кредитных средств или в рамках эскроу-механизма.
Именно поэтому ЦБ в своих методических рекомендациях настоятельно предлагает банкам усиливать анализ таких проектов: смотреть не только на финансовую устойчивость девелопера, но и на структуру продаж, отслеживать, насколько большая доля приходится на рассрочки, оценивать потенциальную нагрузку на покупателей. В условиях, когда доля рассрочек становится сопоставимой с ипотекой, а экономическая нестабильность сохраняется, такой подход становится не просто желательным, а необходимым.
В конечном счете, эта позиция регулятора может привести к ужесточению требований банков к девелоперам, особенно тем, кто ориентирован преимущественно на продажи в рассрочку. Это, в свою очередь, может отразиться на структуре рынка и доступности жилья — возможен возврат к ипотечным схемам, более прозрачным и контролируемым. Для самих покупателей такой сдвиг может быть полезен: несмотря на мнимую простоту рассрочки, ипотека всё же даёт больше гарантий — как юридических, так и финансовых.