В Ленобласти изменили правила высотной застройки.
На последнем заседании в Смольном утверждено изменение региональных правил высотного строительства в Ленинградской области: возможность возводить высокие жилые дома больше не распространяется на отдельные проекты — теперь такие разрешения получат лишь крупные комплексные проекты (КРТ). Новые условия предусматривают, что высокий дом может появиться только в рамках строительства на территории не менее 20 гектаров со специальными архитектурными и планировочными решениями. При этом основной застройщик должен вложить средства в дороги и социальную инфраструктуру, а управление проектом полностью осуществлять одно юридическое лицо.
Ранее (с 2021 года) норма ограничивала количество этажей: для городов и крупных поселений — не более 12 этажей, в сельских — максимум 9 этажей, за исключением ситуаций, когда девелоперы заключали обязательства по достройке проблемных объектов. Так, Группе «Самолет» было разрешено возводить дома высотой до 15–18 этажей в Новосаратовке после того, как компания завершила долгострои и получила доверие властей. Сегодня все 423 проблемных объекта в области уже выведены из реестра и последний достроен в декабре 2024 года.
Изменения в правилах ударят по застройщикам, которые планировали высотную застройку без масштабной инфраструктуры. Проекты, рассчитанные на обычную плотность без КРТ, не смогут получить разрешения выше двенадцати этажей. Напротив, в рамках проектов КРТ застройщик может добавить до девяти этажей сверх нормы, но при этом высотные доминанты не должны составлять более 15% площадей, а 17‑этажные здания — более 30%. Кроме того, все документы должны быть согласованы с Градостроительным советом области.
На рынке новостроек Петербургской агломерации — во Всеволожском, Ломоносовском и Тосненском районах — уже заключено несколько КРТ-договоров на сотни гектаров с общей проектной площадью более 3,8 млн м² недвижимости, из которых около 2,7 млн м² — жильё. Эти проекты могут воспользоваться преференциями по этажности.
Для покупателей это означает: вложения в проекты с КРТ будут более выбраны и обоснованы документально, с понятной инфраструктурой и согласованной высотностью. Такие проекты потенциально смогут предложить жилые здания высотой до 21 этажа, но при этом кварталы спланированы и реализованы как цельные территории — с дорогами, школами, детскими садами и общественными зонами.
Если проект — вне формата КРТ, нормой являются дома не выше 12 этажей. Это сделает район менее плотным, возможно — более зелёным, но и предложение жилья ограниченным. Особенно это касается поселков типа Кудрово, Девяткино, Мурино, где уже сложилась высокая плотность, и изменения могут ограничить новые предложения.
Покупателям и инвесторам стоит внимательно изучить, имеет ли объект статус КРТ, согласован ли проект с региональным градсоветом, какая доля высотных домов предусмотрена, и есть ли в планах соцобъекты и дороги. Проекты без КРТ могут быть комфортнее и экологичнее, но потенциально лишены возможности вертикального развития. Тому, кто рассматривает покупки или инвестиции в новостройки 2025–2026 годов, полезно спросить застройщика о градсовете, доле этажности и инфраструктуре, прежде чем принимать решение.